No.45【KOYOの新築】セットバックとは？メリットや固定資産税はどうなるのかを解説｛四国中央市・西条市・新居浜市・松山市の新築住宅｝

2021.06.09

【四国中央市・西条市・新居浜市・松山市で、
新築一戸建て住宅・注文住宅・ZEH住宅をお考えの方、
ぜひご覧になってください！】

みなさまこんにちは!
KOYOスタッフの土井です♪

土地探しや家づくりの際にでてくる
「セットバック」
という言葉はどんな意味かご存知でしょうか。

たまに敷地よりも後ろに後退して
建物が建っているのを見て、
もっと建物を前に持ってくれば広く建てられたり、
庭を広くとれたりするのでは、と思うはずです。

しかし、このような建物はもしかすると
セットバックが関係しているかもしれません。
セットバックについて知らないでいると
理想としているマイホームを建てることが
できなくなってしまう可能性がありますので、
この記事でお伝えするポイントを
チェックしておきましょう。

セットバックの基礎知識

「セットバック」とは
敷地に接する道路や隣地から定められた距離を
確保するために建物を後ろに後退させることです。
セットバックは建築面積の大きさにも
関わってくるのでしっかりと理解しておきましょう。

では、なぜ道路から建物を離さなければならないのか、
その理由を具体的に解説していきます。

道路の定義と接道義務

道路は建築基準法第42条で
幅員4m以上のものと定義しています。
（特定行政庁が指定する区域では6m）

また、建築基準法第43条の「接道義務」により
「建築の敷地は道路に2m以上接しなければならない」
と規定されており、
道路の幅と道路に接する距離が定められています。

つまり敷地に接する道路は4m以上の幅員と
道路に2m以上接していることが必要であり、
それを満たさない場合はセットバックや道路の拡張、
行政との相談などの対応が必要になってきます。

道路の幅員が
4m以上を満たしていない道路

道路の中には幅員が
4m以上に満たさないものもあります。
こういった道路（第42条2項道路）は
中心から2m以上確保することが定められています。
この規制はたとえ敷地に入り込むことがあっても
道路中心線から2m以内に建築物を設けることはできません。

また、敷地が池や川、線路などと対面している場合は、
対面する敷地側の道路境界線から
4m以上確保するように定められています。

セットバックの目的

1. 災害時など緊急車両の通行経路と避難経路の確保
2. 幅員を満たさない道路（第42条2項道路）に
　接する敷地での建築の解消
3. 建物の高さ制限

1〜2の場合は道路幅の確保がメインですが、
3の場合は建物の高さに関わることで、
建物には高さ制限がかけられています。

日当たりや風通しを確保するために
道路斜線制限や北側斜線制限というものがあり、
地面から斜め上に伸ばした線にかかる建物は
建てることができません。
こういった高さ制限に関わる斜線を避けるために
建物を後退させて対応させます。

セットバックの
メリット・デメリット

セットバックは自分の土地を
めいっぱい使うことができないため
デメリットではないかと思うかもしれませんが、
メリットとなるところもあります。

ここではセットバックのメリット、
デメリットについて解説していきたいと思います。

セットバックの有利な点

車や人の通行が円滑になる
見通しが良くなり防犯になる
防災になる
価格が安価

セットバックにより道路幅が広がることで、
通行の利便性や視認性が良くなります。
通行のしやすさや視認性は普段生活する上での
安全性と防犯性に関わります。

視認性が悪く狭い道路の場合は車の事故が懸念され、
暗い道だと女性や子供への危険が潜んでおり
防犯性に不安があります。

防災に関しては緊急車両の通行や駐停車が容易になり、
隣地する建物への延焼や地震の倒壊による被害を
防ぐことにも繋がります。
また、セットバックが必要な土地は
建築設計の不利になるという点から
人気は下がるものの土地代は安くなるため、
費用を抑えたいという方には有利に働きます。

セットバックの不利な点

建物の大きさが制限される
セットバックのところは公共の道路とみなされて使うことができない

セットバックされた範囲は
公共の道路とみなされる為私用に使うことができず、
その範囲を駐車スペースにしたり、
門塀やフェンスなどの外構を設けたりすることが
できません。また、敷地面積も狭くなるため
予定していたよりも建物を小さくしなければ
いけなくなってしまう恐れもあります。

こういったことを避けるために
土地を選ぶ時はどんな制約がかかるか調べ、
敷地に対してどれくらいの建築面積を
とることができるか確認しましょう。

固定資産税は払わないといけないの？

土地や建物には固定資産税がかかりますが、
セットバックされた部分にも課税の対象となるのか
疑問に思うところです。

セットバックした部分は所有者以外の
不特定多数の方が使うことになるため、
所有者としての資産価値がなくなり、
固定資産税の非課税対象となる場合が多いです。

ただし、申告せずにいると免除されませんので
注意しましょう。

固定資産税の非課税の適用は
市役所や区役所に申告する必要があります。
非課税の適用を受けるためには、
謄本や地積測量図、その他に役所が指定する
書類などを用意して申告する必要がありますので、
事前に調べてから手続きしましょう。

また、セットバックをする敷地は
調査費用や舗装費用がかかりますが、
自治体によっては補助金を出してくれる制度が
ありますので、不動産会社や建築会社に
調べてもらうことをおすすめします。
そのまま高い費用を支払い続けないように
早めに役所へ相談することが大切です。

セットバックの注意点

これからマイホームを建てる方は
事前に不便な点を把握していれば後々困るようなことを避けることができます。
ここでお伝えする注意点を踏まえて土地を探し、
マイホームを設計しましょう。

建築可能な面積が
どれくらいとれるか確認する

セットバックした範囲は道路とみなされるため、
その範囲に門塀やフェンスなどの建築物を
設けることができません。
また利用自体が道路となるため、
駐車スペースとしても活用することが
できませんので注意しましょう。
建ぺい率や容積率の計算は
セットバックされたところを除いた
敷地面積が適用されます。

土地の購入の際もセットバック分の費用も
支払っているということになり、
セットバックが大きければ大きいほど、
建築できない敷地に多く費用を払っている
ということになるため、土地を購入する前に
ちゃんとセットバックがどれくらい必要になるか
確認しておくことが大切です。

建て替えの時はセットバックが必要な敷地か

中古住宅の購入または昔から持っていた土地で
建て替えをする際は、セットバックが必要なのか
確認することをおすすめします。

セットバックしなければいけない土地は、
建て替えだと現状より狭い敷地面積で
建物を建てなければいけなくなってしまいます。

建て替え前の建築面積の確保ができなくなるほど
敷地面積が狭くなってしまっては、
建て替えする建物も小さくなってしまう
ということになりますので注意しましょう。

まとめ

セットバックとは、道路幅や高さ制限の影響で
敷地境界線から建物を後退させることです。
セットバックされた範囲は敷地面積として除外され、
建物の設計に制限がかかり有効的に敷地の利用が
できないため注意が必要です。

何も知らずに土地や中古物件を購入してしまうと
希望する建物を建てることができなくなってしまう
恐れがありますので、
どんな制限がかかるか事前に確認しましょう。

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