No.46【KOYOの新築】位置指定道路とは？固定資産税は誰が払う？｛四国中央市・西条市・新居浜市・松山市の新築住宅｝

2021.06.10

【四国中央市・西条市・新居浜市・松山市で、
新築一戸建て住宅・注文住宅・ZEH住宅をお考えの方、
ぜひご覧になってください！】

みなさまこんにちは!
KOYOスタッフの土井です♪

道路は建築基準法で定義が定められており、
さまざまな道路が規定されています。
しかし、見ただけでは道路がどの分類なのか、
誰が所有しているかなどはわかりません。

知らないまま土地を購入してしまうと、
維持管理の費用が発生したり、利用するのに使用料や
承諾が必要になったりするケースもあります。

この記事では「位置指定道路」とはなにか
、仕組みと固定資産税についてお伝えしていきます。

位置指定道路とは？

「位置指定道路」は、私道の一つであり、
特定行政庁から認定を受けた道路になります。

建築基準法第42条により道路は幅員4m以上
（特定行政庁が指定する区域では6m）
のものと定義されており、建物を建てるには
接道義務という規定に則した敷地であることが必要です。

接道義務とは、
建築基準法第43条により定められており、
「建築の敷地は道路に2m以上接しなければならない」
と規定されています。

例えば土地をいくつかの区画に分割して
建物を建てる時道路に接しないところは
接道義務が果たされないため
建物を建てることができません。

そのため建物を建てるために道路を敷地まで新設し、
これを道路として認めてもらえるように
特定行政庁から許可をもらった道路が
「位置指定道路」となります。

位置指定道路の仕組みとは？

なぜ「位置指定道路」として認定を受ける
必要があるのか疑問に思われるかもしれません。
また、所有者も「位置指定道路」は
一人とは限らないため、この道路が誰のものか
というのも少々複雑なところ。

ここでは「位置指定道路」の仕組みについてお伝えしていきます。

位置指定道路が作られる理由

新たに「位置指定道路」に認定しなければいけない
ケースとは接道義務によるものが大半です。

一つの土地を分譲する場合、道路に接している
ところは接道義務が果たされるので問題ありませんが、
奥のところは道路がないため建物を建てることができません。

このような問題を解消するために、
奥の分譲した土地まで新たに道路を設けて
特定行政庁に「位置指定道路」として認定を受け、
建物が建てられる敷地にするのです。

位置指定道路の所有者と固定資産税

公道なら国が管理するため所有のことは
考慮する必要はありませんが、私道となると
メンテナンスや固定資産税においては
所有者が負担することになります。

また、所有者は一人とは限らず複数人が所有していたり、
道路に接する敷地が分割して所有していたりします。

つまり道路の所有者は管理やメンテナンスの義務、
固定資産税の負担を担うことになりますが、
国税庁により公共用に使う道路
通り抜けができる道路など不特定多数の人が通行用で使える）
場合は課税対象から外れ非課税になることがあります。

こういった負担を考慮すると、
私道が引かれた土地の場合は誰が道路を
所有しているか確認しておくことが大切です。

また、一見私道に思われる道路でも自治体により
公道に変更されていることがあるので、
道路がどの種類になっているか知りたい場合は
各自治体の役所で道路の形態を調べることができます。

トラブルに注意！私道通行
掘削に関する承諾書とは？

私道に接する敷地に建物を建てる場合
、ガスや水道管が引き込まれているか、
ということはとても重要です。

もし、水道やガスが引き込まれていない場合、
新たに配管を敷地にまで引き込ませる必要があります。
配管を敷地まで引き込ませるには道路を掘削して
配管類を埋設する工事が必要となるため、
私道の場合は所有者の承諾がないと工事ができません。

もし、所有者が複数人いる場合は、
全員から承諾が必要となるため、
承諾を受けるために交渉し、
相手に理解を求める必要があります。
「私道通行・掘削に関する承諾書」とは、
この水道管やガス配管の埋設工事、それに付随する
工事を行うことを私道の所有者が承諾したと
証明する書類になります。

この書類があることで私道での配管の
埋設工事を行うことが可能になります。
そのため、所有者から承諾が得られない場合は
ライフライン工事を進めることができないため
注意しなければなりません。

私道に接する土地を購入する際は
所有権を持っているかが重要で、
もし所有の持ち分がない場合は後々トラブルに
発展する可能性があります。

私道の持ち分がない物件を購入する場合は
売買契約を交わす前に売主や不動産会社に
「私道通行・掘削に関する承諾書」を
現在の私道の所有者からもらうことをおすすめします。

位置指定道路にまつわる
注意ポイントは？

ここでは「位置指定道路」に接する
土地を購入する際に注意しておかなければならない
ポイントをお伝えしていきます。

ここでお伝えすることを知らずに購入してしまうと、
後々トラブルに発展する可能性もありますので、
ちゃんとポイントを押さえておきましょう。

誰が所有者しているか必ず確認すること

前述したように水道管やガス配管などの
ライフラインに関わる工事が必要な場合は
所有者から許可をもらわなければ工事を行うことが
できません。また、複数人が所有している場合は
全員から許可をもらわなければいけないため、
工事までかなりの労力と時間が必要になります。

私道での工事は近隣トラブルになり、
交渉がもつれてしまうと訴訟問題にまで
発展することもありますので、
もし所有の持ち分がない道路に接した土地を
購入する場合は、将来的に起こるかもしれない
トラブルを想定しておき、
それを理解した上で土地を購入することです。

土地の売買契約は重要事項説明があり、
道路が位置指定道路であることや所有者について
説明をする義務がありますので、
誰が所有しているのかを必ず確認しておきましょう。

埋設配管の維持管理費用が
発生する場合もある

埋設されている配管に私設のものがある場合は、
「位置指定道路」を所有するものが話し合って、
その費用を捻出し負担することになります。
そのため位置指定道路に埋設する配管が
公設か私設か事前に確認しておくことが大事です。

また、すでに老朽化していて購入してすぐに
補修が必要になる可能性もあるため、
どの程度古くなっているかも確認しておくことです。

配管がどちらなのか確認するには、
公設の場合は役所、
私設の場合は売主に確認することができます。

また、直接売主とやり取りしていない場合は
不動産会社に仲介してもらい配管がどちらなのか
確認してもらいます。
これまで補修をどれくらいしてきたかについては
水道局など各事業所の台帳で確認するこ事ができます。

私設の場合は土地購入前だと
所有者しか確認できないため売主
（直接ではない場合は仲介を通して）に
委任状をもらってから役所で確認となります。

まとめ

「位置指定道路」とは私道の一つで、
特定行政庁から認定を受けた道路になります。
私道に接する土地を購入する際は、
所有者が誰なのかが重要なため、
後々トラブルとならないように必ず確認をとることです。

もしライフラインの工事が必要な場合は、
道路を掘削し配管類の埋設工事を
行わなければいけませんので、
こういった事情も踏まえて道路の所有権を
持っているか土地を購入する前に
ちゃんと確認をしておきましょう。

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