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みなさまこんにちは！
新築一戸建てのマイホームが夢だけど、
どんな家にしようか…。
豪華な展示場のモデルハウスでは
リアルな自分たちの住まいの想像つかない
ローコスト注文住宅でも機能やデザインを
充実させたい
多くのお施主様は人生で初めての家づくり。
夢の新築一戸建てマイホーム、
何から始めていいのか・・と悩まれるのは当然。
そんな方々に届けたい『コウヨウの家づくりコラム』
本日は都市計画法について配信させていただきます！
～To build a house in Shikoku～ ー家づくりに役立つ新築住宅コラムー
都市計画法により土地の利用方法や建築制限が区域ごとに細かく定められている
都市計画法は街の都市計画に関し、土地の利用法や建物の規制、都市道路計画などについて様々なことを定めています。
都市計画法の定めにより都市計画区域内は市街化区域、市街化調整区域に分けられ、住宅を建てられる場所、またはそうでない場所があります。
新築住宅の購入では、住宅の建ぺい率や容積率を決める土地の用途地域について考慮することが重要と言えます。
都市計画区域は市街化区域と市街化調整区域および非線引き区域に分類される
都市計画区域の分類により家が建てられる場所や建築条件が大きく異なる
都市計画区域は、市街化区域、市街化調整区域、日線引き区域に分けられます。
都市計画法が定められている都市計画区域は、市街化を促進する市街化区域、市街化を抑制するための街化調整区域、都市計画区域内にある市街化・市街化調整区域に属しない区域の非線引き区域の主に3つに分けられます。
非線引き区域では、他の区域と比べて比較的に自由に土地を利用することができます。
今回は、市街化区域、市街化調整区域について気を付けるべき点を紹介していきます！
市街化調整区域は市街化を抑制する地域であり建築には多くの制限が伴う
市街化調整区域での新築は自治体の許可が必要で建築規模が制限される
市街化調整区域とは市街化を抑制する地域です
無秩序な市街地の拡大を防ぐため建物の建て方や建てられる規模などについて多くの制限があります。
そのため、デメリットもいくつかございます。
市街化調整区域のデメリット①：建築やリノベーションには自治体の許可が必須
市街化調整区域では建物の建築やリノベーションをする際に自治体の許可が必要です。建てられる規模を決める容積率や延床面積に制限が設けられている場合もあります。どのような建築ができるかについては自治体の担当部署に問い合わせて確認しましょう。
市街化調整区域のデメリット②：インフラ整備が優先されず生活の利便性が低い
市街化調整区域は電気・ガス・水道・公道などのインフラ整備を積極的におこないません。電気が届いていないことや下水道が整備されていないことがあります。また、コンビニやスーパーなどのお店や交通機関が少ないことも少なくありません。
市街化調整区域のデメリット③：資産価値が低く住宅ローンの審査が通りにくい
住宅ローンは土地や建物を担保にすることを条件としています。住宅ローンの返済が滞った場合は土地や建物を売って返済することになるのですが、市街化調整区域は担保価値が低く換価しにくいため、金融機関が積極的に融資しようとしません。
市街化区域は公共施設が優先的に整備される住宅建築がしやすいエリア
市街化区域は人が建物を建てて住んだり、事業や商売をする区域。道路や公園、下水道などの公共施設を優先的に整備します。広さや位置は人口の伸びや産業などの予測から決められます。
市街化区域では、家は建てやすいです。かといって、ルールなしで闇雲に建ててしまっては問題が多く発生しかねません。というので、市街化区域には細かなルールがエリアごとに定められております。
市街化区域のデメリット①市街化区域は用途地域により建てられる規模や土地の使い方が細かく規定される
都市計画区域の中で市街化区域として区切られているエリアは、さらに都市計画法で用途地域というものが定められています。用途地域とは、土地の使い道を13種類に分け、どこにどんな建物をどれくらいの規模（大きさ）で建てられるかを決めるものです。
ですので、土地を買う際には、自分の要望の家がその土地に建てられるのか、検討することが必要不可欠です！
市街化区域のデメリット②市街化区域は都市計画税がかかる
市街化区域に立地する不動産を所有していると、固定資産税のほかに都市計画税がかかります。
市街化区域のデメリット③市街化区域は土地や住宅の価格が高め
ニーズが低い市街化調整区域の土地や住宅に比べれば、市街化区域の土地や住宅は価格が高くなりがちです。
都市計画法による土地の性格を正しく把握して納得のいく土地選びを
都市計画法に基づいたメリットとデメリットを考慮し土地の優先順位を決める
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