松山エリアでマイホームを検討する際、多くの方が最初に直面するのが「結局、総額でいくらかかるのか？」という疑問です。

特に35坪というサイズは、子育て世帯にとって標準的でありながら、仕様や性能によって価格差が大きく開くラインでもあります。

この記事では、表面的な坪単価ではなく、実際に生活を始めるために必要な「住み出し価格」に焦点を当て、35坪の高性能注文住宅を建てる際のリアルな資金計画をシミュレーションします。

建物本体価格だけでなく、見落としがちな付帯工事費や諸費用の内訳、そして将来の家計と健康を守るための性能への投資効果について、具体的な数値をもとに解説します。

なぜこの金額になるのか、その詳細な内訳と、コスト以上の価値を生み出す家づくりの本質を、これから詳しくひも解いていきます。

松山市で注文住宅35坪を建てる際の総額相場と価格の目安

家づくりにおいて最も不安な要素は「価格の不透明性」ではないでしょうか。

広告で目にする坪単価と、実際にかかる費用の間には、構造的な乖離が存在します。まずは、松山エリアの市場構造と、35坪という広さが持つ意味について整理します。

35坪の家は4人家族が快適に暮らせる一般的な広さの基準

延床面積35坪（約115.7㎡）という広さは、夫婦とお子様2人の4人家族にとって、非常にバランスの取れたサイズです。

1階に約18〜20畳のLDKと水回り、2階に主寝室と子供部屋2つ、さらに書斎やファミリークローゼットを設けることが十分に可能です。

狭すぎず、広すぎて持て余すこともないこのサイズは、建築費とランニングコスト（光熱費や固定資産税）のバランスにおいても、最も経済合理性が高い選択肢の一つと言えます。

しかし、同じ35坪であっても、選ぶ住宅会社や性能レベルによって、その価格は大きく異なります。

現在の松山エリアにおける注文住宅の相場を、品質と性能の観点から分類すると以下のようになります。

出典）表示価格と、住む価格の本当を …

イニシャルコスト（初期費用）だけを見れば、2,000万円台での建築も可能です。しかし、安価な住宅には「光熱費の高騰」や「結露リスク」といった、将来的なコスト（見えない負債）が隠れている可能性があることを理解しておく必要があります。

本体工事費だけでなく付帯工事費や諸費用を含めた総額で考える

多くのトラブルの原因となるのが、「本体価格」と「総額」の混同です。

一般的に広告で表示される坪単価は、建物本体工事費のみを指していることが多く、これには生活に必要なインフラ工事や諸経費が含まれていません。

実際には、本体価格以外に約1,000万円程度の追加費用が発生することが一般的です。

この費用には、屋外給排水工事、空調・カーテン・照明工事、設計申請費、外構工事、地盤改良費などが含まれます。

「坪単価75万円だから、35坪で2,625万円で建つ」と考えて資金計画を立てると、最終的に大幅な予算オーバーを招くことになります。

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土地代を含める場合と含めない場合の資金計画の違いを理解する

松山市内の人気エリアで土地から購入する場合、土地代だけで1,000万円〜2,000万円程度の予算が必要となります。

総予算を考える際は、まず「建物と諸経費にかかる費用（約3,600万円前後）」を固め、残りの予算で土地を探すというアプローチが重要です。

土地に予算をかけすぎて建物の性能を落としてしまっては、本末転倒です。

特に松山エリアでは、場所によって地盤改良費などの不確定なコストが発生するリスクもあります。私たちは不動産部門とも連携し、建物と土地のトータルバランスを考慮した資金計画をご提案します。

注文住宅35坪の資金計画シミュレーションで費用内訳を把握する

では、実際に35坪の高性能住宅を建てる場合、どのような費用がどれくらいかかるのでしょうか。

ごまかしのない、リアルな資金計画シミュレーションを公開します。

これは、私たちコウヨウでHEAT20 G2グレードの高性能住宅を建てた場合の、標準的なモデルケースです。

建物本体価格に含まれる標準仕様とオプション費用のバランス

以下のシミュレーションは、35坪の2階建て、ご夫婦とお子様2人の4人家族を想定しています。

こだわりとして、アイランドキッチンや鉄骨階段などのオプションを採用した「充実プラン」での試算です。

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このように、本体価格2,625万円に対し、実際に住み始めるための総額は約3,645万円となります。

オプション費用（B）は、ご要望に応じて調整可能な「変動コスト」ですが、付帯工事費（C）や諸経費（E）は、どのような住宅を建てても発生する「固定コスト」としての性質が強い部分です。

地盤改良費や外構工事費などの付帯工事にかかる費用の目安

資金計画の中で最も不確定な要素が「地盤改良費」です。

松山市内であっても、旧河川敷や沿岸部、造成地などでは地盤補強が必要になるケースがあります。

上記のシミュレーションでは予備費として50万円を計上していますが、鋼管杭など大規模な改良が必要な場合は100万円近くかかることもあります。

また、外構工事費も200万円程度を見込んでおくべきです。駐車場やアプローチ、フェンスなど、家の外観を整え、プライバシーを守るためには必要不可欠な予算です。

「建物にお金を使いすぎて外構が砂利のまま」とならないよう、最初からしっかりと予算を確保しておくことが大切です。

登記費用や火災保険料などの諸経費も忘れずに予算に組み込む

諸経費（E）も120万円ほど必要になります。

これには、建物の権利を明確にするための「表示登記」「保存登記」、住宅ローンを借りるための「抵当権設定登記」、そして万が一の災害に備える「火災保険・地震保険」が含まれます。

特に火災保険は、昨今の災害リスクの高まりを受けて保険料が上昇傾向にありますが、私たちの建物は「省令準耐火構造」に対応しているため、一般的な木造住宅に比べて保険料を割安に抑えることが可能です。

35坪でも広がりを感じるコウヨウの空間設計と標準仕様のグレード

総額3,600万円超という金額は、決して安い買い物ではありません。

しかし、私たちが提供するのは単なる「35坪の箱」ではなく、家族の健康と資産価値を守り続ける「高機能な住まい」です。

その価格に見合う、あるいはそれ以上の価値を生み出す、私たちの標準仕様についてご紹介します。

高気密・高断熱・省エネ・耐震を標準装備しランニングコストを抑える

私たちは、国の省エネ基準をはるかに上回る「HEAT20 G2グレード」の断熱性能を標準仕様としています。

これは、真冬の松山においても、暖房なしで室温が概ね13℃を下回らないレベルの高性能な「魔法瓶」のような家です。

この高い断熱性能は、日々の快適性はもちろん、経済的なメリットも生み出します。

シミュレーションによると、旧来の省エネ基準の家と比較して、G2グレードの家は年間で約10万円〜15万円の光熱費を削減できる可能性があります。

35年間で換算すると、約350万円〜500万円もの光熱費削減が見込まれます。

初期費用が一般的な住宅より高くても、このランニングコスト削減効果が差額の負担を大きく軽減します。

つまり、高性能住宅への投資は、単なるコストアップではなく、「家族の健康」や「家の耐久性」といったお金に代えられない価値を、実質的に少ない負担で手に入れるための「賢明な選択」なのです。

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出典）「HEAT20」に標準対応！第三者機関からも評価された高性能住宅 | 愛媛県注文住宅ナビ

タカラスタンダードの住宅設備を採用し機能美あふれる居心地のいい空間へ

毎日使うキッチンやバスルームには、耐久性と清掃性に優れたタカラスタンダード製品（2025年12月現在）を標準採用しています。

高品位ホーローは、傷や熱に強く、油汚れもひと拭きできれいになるため、家事の時間を短縮し、長く美しさを保つことができます。

機能美あふれる居心地のいい空間は、日々の暮らしの質を確実に高めてくれます。

廊下を減らし空間設計を工夫することで実面積以上の広さを実現

35坪という限られた面積を最大限に活かすために、私たちは「廊下」を極力減らす設計を行います。

単なる移動のためだけの通路を減らし、その分をLDKや収納スペースに取り込むことで、実面積以上の広がりを感じることができます。

視線の抜けを計算した窓の配置や、空間をつなげる吹き抜けなど、建築家ならではの空間設計力が、開放的で豊かな住まいを実現します。

松山周辺の注文住宅35坪の間取り実例と快適に暮らす工夫

実際に、35坪の広さでどのような暮らしが実現できるのでしょうか。

私たちがご提案する、機能性とデザインを両立させた間取りのアイデアをご紹介します。

家事動線を回遊できるアイランドキッチン中心のLDKプラン

LDKの中心にアイランドキッチンを配置し、その周りをぐるりと回れる「回遊動線」を採用したプランです。

キッチンから洗面室、ランドリールーム、浴室へと一直線、あるいは回遊できるように配置することで、「洗う・干す・しまう」の家事が最短距離で完結します。

ご夫婦でキッチンに立っても狭さを感じず、お子様がお手伝いしやすい環境も整います。

共働きでお忙しいご家庭にとって、家事時間を短縮できる空間設計は、何よりの助けとなるはずです。

吹き抜けと鉄骨階段を採用して開放感を演出したデザイン事例

リビングの一角に、蹴込み板のない「鉄骨階段（スケルトン階段）」と吹き抜けを設けることで、圧倒的な開放感を演出します。

視線が上下左右に抜けるため、実際の畳数以上に部屋を広く感じさせる効果があります。

階段自体がインテリアの一部となり、空間を引き締めるアクセントにもなります。

高気密・高断熱の性能があるからこそ、吹き抜けを作っても「冬寒い」ということがなく、家全体が均一な温度で快適に保たれます。

ファミリークローゼットを配置して収納効率を高めた間取りの工夫

「片付かない」という悩みを解消するために、1階に大きめのファミリークローゼットを配置することをおすすめしています。

帰宅後、すぐに着替えて荷物を置けるスペースがあれば、リビングに物が散らかるのを防げます。

ランドリールームの隣に配置すれば、乾いた洗濯物をそのままハンガーにかけるだけで収納完了。

「畳む」手間を省き、家事効率を劇的に向上させる工夫です。

松山市以外の今治市や新居浜市なども施工エリアに対応可能

私たちは松山市だけでなく、愛媛県内の幅広いエリアで家づくりをお手伝いしています。

松山市・今治市・四国中央市・西条市・新居浜市の5市を中心に展開

主な商圏として、松山市、今治市、四国中央市、西条市、新居浜市の5市を中心に展開しています。

四国中央市に本社を構え、松山市にも拠点を置くことで、東予から中予まで迅速な対応が可能な体制を整えています。

それぞれの地域の特性を理解したスタッフが、土地探しから施工までサポートいたします。

地域特有の気候風土を熟知したパッシブ設計で一年中快適に

愛媛県は温暖と言われますが、松山市周辺でも冬には最低気温が氷点下になる日があり、北西からの季節風の影響で体感温度はさらに下がります。

特に、湿度を含んだ冷気は「底冷え」の原因となり、単なる断熱だけでなく、隙間風を防ぐ高い気密性能が快適性には不可欠です。

私たちは、こうした地域ごとの詳細な気象特性を考慮し、太陽の光や熱、風といった自然エネルギーを上手に利用・調整する「パッシブ設計」を取り入れています。

夏は日射を遮って涼しく、冬は日射を取り込んで暖かく。

機械設備だけに頼らず、自然の力を活かすことで、一年中快適で省エネルギーな暮らしを実現します。

土地探しから設計施工まで一貫してサポートする地域密着の安心感

私たちは建設部門だけでなく、不動産部門も有しているため、土地探しからのワンストップ対応が可能です。

建築士の視点で「パッシブ設計に適した土地（日当たりや風通しが良い土地）」や「造成費がかかりにくい土地」をご提案できる点が強みです。

土地と建物の総予算を把握しながら進められるため、無理のない資金計画が可能になります。

松山で注文住宅を建てる際の費用に関するよくある質問

最後に、お客様からよくいただく費用に関する質問にお答えします。

35坪の注文住宅の固定資産税は年間どれくらいかかりますか？

固定資産税は、土地と建物の評価額によって異なりますが、新築後の数年間は軽減措置があります。

松山市の場合、一定の要件を満たす新築住宅は、新たに課税される年度から3年度分（長期優良住宅の場合は5年度分）、床面積120㎡（約36坪）までの税額が2分の1に減額されます。

35坪の一般的な木造住宅の場合、軽減措置適用期間中は年間10万円〜15万円程度が目安となりますが、詳細は構造や設備グレードによりますので、個別にシミュレーションすることをおすすめします。

出典）新築住宅に対する軽減措置 – 松山市

注文住宅の総額を抑えるためのコストダウンのポイントは？

コストダウンの鍵は、先ほどシミュレーションで示した「変動コスト（オプション費用）」と「家の形」にあります。

建物の形状をシンプルな総二階（1階と2階が同じ面積）にすることで、屋根や基礎の面積を最小限にし、建築費を抑えることができます。

また、本当に必要な設備や仕様に優先順位をつけ、不要なものは思い切って削ることも大切です。

私たちは、プロの視点で「削ってはいけない部分（性能・構造）」と「コストダウンできる部分」を明確にアドバイスし、予算内で最高のパフォーマンスを発揮するプランをご提案します。

契約後の追加費用が発生しないようにするための注意点は？

契約後の追加費用の多くは、「見積もりの詳細を確認していなかった」ことから生じます。

「一式」という曖昧な表現ではなく、詳細な内訳が記載された見積もり書を確認することが重要です。

また、地盤調査を早めに行い、改良工事の有無を確認しておくことや、コンセントの数や位置、棚の枚数など、細かな仕様まで契約前に詰めておくことで、想定外の出費を防ぐことができます。

私たちは、契約前の段階で詳細な資金計画書を作成し、透明性の高い情報提供を徹底しています。

コウヨウでは塩害対応費などの追加コストは必要になりますか？

松山市の沿岸部（三津浜、北条エリアなど）や今治市などは、潮風による塩害リスクがある地域です。

このような地域で建築する場合、外壁や屋根、給湯器、エアコン室外機などに「塩害対策仕様」を採用する必要があります。

これらは標準仕様とは異なるため、オプションとして追加コストが発生します。

（壁材（窯業系サイディングや塗り壁など）に対して、耐候性の高い塗料をオプションで付ける など）

長く安心して住んでいただくために、建設予定地の環境に合わせた最適な仕様をご提案させていただきます。

出典）表示価格と、住む価格の本当を …